引子

售楼对于老百姓而言，是个既熟悉又陌生的行当。说它熟悉是因为作为“衣食住行”当中的【住】这一基本需求，家家户户都要和它打交道。说它陌生，是因为标的额动辄几十万，几百万，几千万，甚至几个亿，开发商的利润有多大？房子怎么卖？房价涨还是落？什么时候买房比较合适？什么样的房子是好房子？这些问题牵动着十几亿人的眼球和神经！因为标的额太大，交易频次太低，老百姓接触不到，或者说不常接触，大家看待售楼工作就像窥探明星的隐私生活一样，变的神秘，有趣，光怪陆离！

        今年过年回家，和一个不常见面的表哥拉呱儿。说起来我做房地产，他狡黠一笑，抛给我一个极其闷骚的眼神，压低声音说，“听说你们这一行净是大美妞，‘要想卖房，先得上床！’是不是啊？”“额——也不都是。”我尴尬陪笑，心道表哥肯定还没买房，售楼行里卖房卖成业主的是有的，但是要靠上床才能卖房让我这个售楼先生情何以堪？

        很多朋友对售楼的印象是在一个金碧辉煌的大房子里，一群低胸细腰黑丝的美女，有的像金丝雀一样，莺莺燕燕；有的是御姐风范，高冷不可攀！既可以远观意淫，也可以凭借财大气粗亵玩焉！坊间传说售楼有三大秘籍：1、如果客户不买房子，就解开衣领下的一枚纽扣；2、还不买，就解开第二枚纽扣；3、仍然不买，再解开第三枚纽扣！

        其实，售楼处一般男女比例1：1，俗话说“男女搭配，干活不累！”是有道理的。另外售楼处重视工作人员的仪表气质也是真，不仅售楼先生、售楼小姐西装革履，形象姣好，连倒水的吧妹、站岗的保安都赏心悦目！这对提升房子的品质感很有帮助。而售楼工作需要对房子的交通、配套、环境、开发商实力、物业品质、园林、社区规划、楼体布局、户型设计、风水等进行专业剖析，并结合客户的需求设计一套适合他的置业方案，这个工作重复枯燥而且繁重，需要耐心和毅力，远不像人们想象的那样简单暧昧。

        对房地产的误会还不止于此，我有些没买房的朋友经常略带负气，也像给自己打气一样，气鼓鼓的说“今年房价肯定降！那么多的房子都空着，卖给谁去呢？”

        在中国，和【有关部门】一样不靠谱的是各种【专家】，要么成为开发商的御用文人舞弄刀笔鼓吹房价，要么哗众取宠故作惊人语断言某年某月房价腰斩！经济学家谢国忠曾多次预言房价大跌，结果一次次食言，弄得自己灰头土脸！而房地产大嘴任志强，因为鼓吹房价上涨，专拣老百姓不爱听的说，得了个“任大炮”的称号，但是每每预言却屡屡言中，让骂他的愤青们欲哭无泪！

        【经济学家】这个名词在中国被滥用了，严谨一些的大家反而都自称【经济学人】，就是一个职业而已。真正的经济学家，应该知道经济理论在宏观分析上的能，也应该知道其在微观分析上的不能。忽略微观数据、个案、特例，只关注经济的基本面，从而得出经济规律是经济学家所擅长的。在预测微观经济趋势上（如预言房价的涨和落）经济学家反而不如一些大型金融投资机构、大型房地产公司的经理人，因为他们才是“春江之鸭”，一直在房地产的潮头戏水，掌握最新最全的数据和变量，拥有最实战的市场分析方法，如果预测失败就得赔上身家性命，这不是舞文弄墨的经济学家应该关注和能背负起的。所以，如果要弄明白房价的涨落趋势和房地产的发展方向，不妨关注一下权威金融投资机构和大型开发商的实际动作，远比听一些专家的建议靠谱。

        而分析房价的涨落主要看经济的基本面。这包括：土地和房屋和人的供求关系、中国城镇化的进程、金融政策是宽松还是紧缩、全国或者区域性行政规划和基础配套设施的建设、政府对房地产的火车头效应以及土地财政的依赖程度等。总的来讲，供求关系、金融环境、政策规划、地段价值构成了房地产价格涨落几个关键变量。

        开发商真正关注的也不是房价，而是利润！如果降价也能大卖未尝不可，恒大地产曾在2010年和2014年率先启动全国降价，取得不俗的业绩！但是往往事与愿违，怕的是越降越不卖！开发商一旦降价，就要背负同行责难的压力，政府市场维稳的压力，和【死盘】的风险，人们普遍的心理是“追涨杀跌”，越降越希望降！如果不给老百姓一降到底的暗示，降价是开发商的下下之策！2012年杭州一家开发商在跳水降价后发现销量并没有好转，于是请教同行，后来有人支招，建议他把售楼处砸了，因为非如此不足以体现降价幅度之狠！于是开发商连夜请人冒充业主把售楼处砸的稀巴烂，结果销量逆市飘红，房子被一抢而光！当然量价齐涨，是获取利润最佳的方式！每逢房价上涨，【日光盘】、【时光盘】、连夜排队、捂盘惜售等现象层出不穷！

        我不是预测房价的【章鱼保罗】，也无心做这样的事情。我只是一个房地产行业的老兵，给大家讲一讲售楼处的故事。

        那是一段鲜为人知的生活！我们疯过，狂过；爱过，恨过；辉煌过，落魄过；快意过，悔恨过；得到过，失去过；闯过，拼过，战斗过，用青春热血激荡起一片跌宕起伏的商战风云，书写了一段泥泥水水的人生足迹，“北上广不相信眼泪！”我们只相信汗水结晶成的勋章，和心酸凝聚成的智慧！

        我是2009年入行，从业7年，其间经历了个人的成长，见证了房市的起落。曾转战海景房、普宅、商业、公寓、写字楼、农业产业观光园等市场，当过派单员、置业顾问、销售经理、营销总监，涉足房产开发，最后自主创业。房地产行业备受瞩目和诟病，其行业潜规则和黑幕更是层出不穷，我也将为大家全景式揭秘房地产行业的食物链和生态系统！

        大道行思，房地产行业将往何处去？我们或许没能力改变，但是我们有思考的权利！

        2016年2月14日


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